精装房

1什么是精装房

　　精装房又称“成品房”。精装要求“精致、融合”，同时不失主人公的地位、身份，以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲，大到房屋整体空间结构、装修风格的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很讲究，所以精装房的房主多是家居生活的享受者。

　　对于平装或简装来说，装修过程可能只是在房屋的墙壁刷上一层新的墙面漆或贴上新的壁纸而已，也就是所谓的“翻新”，这种装修的房屋经常用于出租，很少自居;而精装房呢!

　　在主人公装修的时候，会对整体房屋的布局做出规划，同时会请设计公司绘制出自己喜欢的设计图，然后经过反复的修改最终确定设计图，然后再和装修队商讨具体的装修细节;在整个设计、装修的过程中，房子的主人经常会为一些极小的细节据理以争，比如壁纸的切合点的小缝隙、开关和墙壁间的小缝隙、吊顶有一点点高、灯泡的颜色不是自己喜欢、地板间的小小缝隙等等等等，也许只有房子的主人明白这种小细节的意义-——对家的渴望和完美生活的向往。

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2精装房优缺点

　　几大优质：

　　1、便于实施住宅装修的产业化，产业化对谁有好处呢?产业化对主管部门有好处吧。

　　2、方便装修质量及造价的控制。

　　3、是有利于保障施工质量，这是一个硬币的正反面，有可能是有利于保障，也有可能是不利于保障，常规的来说是有利于的，因为是集成加工嘛

　　4、是有利于消费者贷款额度的增大，减少负担。这是和房地产销售是很有杀伤力的，对房地产商来说销售肯定很重要的，哪一种方式好销售就销售

　　5、是消费者生活的方便，回避现在装修市场存在的弊病。

　　现在有做家装的设计师，有做工装的设计师，我们做家装的设计师，把手放在胸口扪心自问一下，现在有多少是实现了自己设计师真正的设计工作，有多少的精力是放在项目的本身和客户的服务上?有多少是把目标放在增加自己收入的这个上面?有话这样说，存在的就是合理的，我们今天认为合理的其实已经打破了一种平衡，当装修不是一种优质的服务，而且不能从装修服务里得到赢利的时候必将打破平衡，产生另一种收入来源，而当另一种收入来源打破这种平衡的时候会有影响，很多消费者就会选了一种不让自己头疼的模式，精装房的模式。

　　忽视精装修的缺点

　　1、实用功能，设计存在缺陷，功能设计个性与共性冲突。比如说我们商贸部出来一个政策，要求必须穿同样的衣服，只准在围巾、手表、写字上可以换一下，会不会回到文革时期呢?

　　2、客户群定位设计与销售容易错位，我们很多的楼盘销售往往是有客户群定位的，但是我们现在大部分的楼盘是广谱定位，有小部分楼盘已经分众定位，往往这种广谱的定位能适应广大客户群的需求，但是在装修的时候往往出现了分众的需求，这种需求由于设计上没有跟上会产生错位，特别是广谱的含义，如果精装房是由我们一些缺乏经验的设计师来做的话，容易形成一个比较大的问题，我们做售楼部的户型时，会发现有的建筑师真的该打屁股，他们做的东西很多衣柜是摆不进去的，床可能有一边宽有一边狭窄然后卫生间怎么调都冲着门，还有的地方进去了以后没有地方摆家具，没有什么说的，你去看一下主画这个图的一定是年轻的设计师，估计自己也没有买房子，这是一个很吓人的事情。

　　3、设计师的单一，不能满足广大购房者的审美需求，无法满足自己的个性。

　　4、普遍价格较高且难做到物有所值，现在的精装房不像原来设想的，由于精装房不是降低了我们的成本，而是提高了，普通的有一些价格相对偏高，因为在这个的过程中，由于是一个大型的项目，操作的过程中可能无形的成本会增高，而不是降低。

　　5、开发商的管理并不专业，在以前开发商的管理主要是针对我们的普建方面的，然后出现精装房有很多室内设计的方面在里面，对开发商的要求就增大了，现在除了少数的开发商以外，大多数并没有针对这一块组织一个班子，这对他们来说要求会增高。

　　6、开发商的维修成本增大，以前只是针对土建方面比较好办，现在可能灯泡坏了三个月以内你也要换，哪一个衣柜的柜门滑轮坏了也是开发商的事。但是开发商可能并没有准备好去面对这些事。

　　最后一个是室内设计的广谱化也有可能增加销售装修，我们说的目标定位都是销售，但是广谱化在目前的这种消费者都有自己的个性的情况下也许是一个障碍，也许这个消费者不喜欢木地板，喜欢地砖，消费者就会说那我再选一家吧。这可能会造成销售的障碍。

　　7、选择模式和风格比较少，进到每一户就像宿舍楼的感觉。只有靠软装来体现自己的风格。

　　8、开发商选择的装修公司工艺良莠不齐，很可能装修中埋下隐患，表面华丽却质量不过关。入住以后出现毛病更会令人头疼。所以开发商在选择装修队伍时就必须抓紧质量管理。

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3精装房验收标准

　　目前对精装房还没有一个统一的标准，一个比较权威的标准是重庆市的精装房标准，主要内容如下：

　　1.卫生间地面、门嵌石与地面的结合层和局部墙面必须有防水构造

　　2. 应设置地漏和宜干湿分区

　　3.每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，厨房电源插座应分回路设置;厨房电源插座和卫生间电源插座宜单独设置回路。

　　4.建议增加：严禁在无专人监督下，用明火、高瓦数灯炮和取暖设备等烘烤受潮后的可燃装饰面及材料。(在施工中为枪工期和不想返工或把受潮的装饰面和材料昼夜烘烤，很危险)

　　5.本节适用于卫生间、厨房、阳(露)台和厨房卫生间门嵌石结合层及厨房卫生间设备部品安装的防水工程施工。

　　6.与卧室(改为室内)相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm，或全墙面防水

　　7.关于设备部品安装后与其他界面交接处的防水密封胶、玻璃胶的处理和卫生间木质基层及木门套防潮处理应当有所要求。

　　8.实际当中均是使用成品套装木门，且是业主重点检查的项目，本条建议增加套装门内容：(当时初稿未涉及套装门问题，我专门提出了如下意见，红字内容全部采用)

　　1)、套装木门脸线应与墙面贴合密实，无翘曲变形。

　　2)、厨房卫生间如使用套装木门，靠厨房卫生间内的门脸线宜离地20mm，现场切割后的断面应作防潮处理，其门扇现场切割加工后的断面须重新做封闭处理。

　　3)、套装木门须安装门吸，且不能安装在木踢脚线上，门扇开启到最大处其门锁把手不得与墙面接触。

　　4)、套装门油漆感官质量应符合有关标准，现场安装时形成的拼接缝和钉眼应着色点补处理。

　　5)、套装木门宜分两次安装，先安装门框做好半成品保护，待天墙装修完成后再安装门脸和门扇。

　　6)、固定套装门门框的金属件和钉帽应隐蔽。

　　7)门框与墙体间隙不得用水泥砂浆或建筑杂物填塞，应采用弹性材料填嵌饱满。

　　8)门脸线宜采用45度碰角拼接，不宜直角拼接。

　　9.墙面砖铺贴前应进行挑选，将砖背面清理干净，并应浸水2h以上，晾干表面水分。(应规定吸水率多少的才泡水)

　　10.建议增加：铺贴前应确定铺贴方式，预算纵横片数和铺贴块数，进行序排。

　　11.墙面裱糊应符合下列规定：(实际中工程量多，业主很关注，问题也出得多)

　　1)基层表面应平整、不得有粉化、起皮、裂缝和突出物，色泽应一致。砼及抹灰面含水率不大于8%，应满刮腻子，应坚实牢固，表面平整度偏差小于或等于2mm，阴阳角顺直，满刷专用基膜一遍，不同材质基层接缝处，应粘贴接缝带。有防潮要求的应进行防潮处理

　　12.建议增加:

　　1)、阴角处应增刷1-2遍胶沾剂;

　　2)、赶压气炮时，对于压延壁纸可用钢板刮平，对于发泡及复合壁纸不得使用刮刀刮平，应用毛巾、海棉或毛刷赶平。

　　3)、裱糊压实后将挤出的胶粘剂及时擦净，表面不得有气泡、污班等。

　　4)、施工时空气相对湿度不宜过高，应低于85%，湿度不宜剧烈变化(重庆地区春末夏初霉雨季节应特别注意)。

　　5)、根据重庆地区特点,必须选用具备耐高温同时具有较强的抗起层性能的粘结剂或墙纸粉。

　　13.两种颜色的漆面交接处，应界限分明，不得出现咬色现象

　　14.木地板安装应符合《木质地板铺装、验收和使用规范》GB/T20238-2006规定

　　15.应增加强化和复合地板安装内容(正式标准中增加了很多次内容)

　　16.安装隐蔽的给排水管道时，必须在下道工序施工前，按有关规定进行给水管道加压实(应改为压力试验)验和排水管道灌水试验，应无渗漏

　　17.各种卫生器具安装完成后应做满水和通水试验,验收合格后应采取适当的成品保护措施。

　　18.无室内弱电系统安装的内容

　　建议增加：设备安装工程(空调、抽油烟机、浴霸、电和气热水器等)、卫生间另星金属件和阳台凉衣架等安装、含开荒保洁和卫生间回填工程的具体要求和施工要点。个别内容有，太简单了，不能指导实际工作，因为安装阶段出问题太多了。还有就是防盗问题，当然是管理问题。(正式标准增加了智能和设备系统安装系统)

　　19.验收防水工程应做两次蓄水试验，保留书面试验记录。(与前面施工中要求不一致：防水工程应做不少于24小时蓄水试验)。

　　20.成品住宅装修工程应按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210、《建筑内部装修防火施工验收规范》GB 50354、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB 50209、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 50242等有关标准规定进行检验批、分项工程、分部(子分部)工程质量验收。还应按照本规程的规定对成品住宅装修工程进行工程质量分户验收

　　21.建议增加：《木地板铺装、验收和使用规范》GB/T20238-2006

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